Vous êtes prêt à vous lancer dans l'investissement immobilier, mais vous ne savez pas par où commencer ? Investir dans l'immobilier peut être une entreprise très rentable et gratifiante, mais cela nécessite une planification minutieuse et une solide compréhension du marché. En tant que débutant, il peut être difficile de s'y retrouver parmi les différentes options d'investissement, les stratégies de financement et les exigences légales.
Toutefois, avec les bons conseils et la volonté d'apprendre, vous pouvez prendre des décisions d'investissement intelligentes qui s'avéreront payantes à long terme. Cet article vise à fournir une introduction complète à l'investissement immobilier pour les débutants. Nous aborderons les bases de l'investissement immobilier, notamment les différents types de biens, les options de financement et les stratégies d'investissement.
Nous examinerons également les avantages et les inconvénients de l'investissement dans l'immobilier, ainsi que les erreurs courantes à éviter. À la fin de cet article, vous saurez clairement comment investir dans l'immobilier et quelles sont les étapes à suivre pour commencer.
Que vous cherchiez à vous constituer un patrimoine, à générer des revenus passifs ou simplement à diversifier votre portefeuille d'investissement, l'immobilier peut être un atout précieux.
Alors, si vous êtes prêt à faire le premier pas vers la liberté financière grâce à l'investissement immobilier, plongeons dans l'aventure !
Table des matières
Les bases de l'investissement immobilier
À la base, l'investissement immobilier est une méthode permettant de gagner de l'argent en louant, retournant ou possédant des propriétés résidentielles, industrielles ou commerciales, ou des parcelles de terrain. Certains investisseurs peuvent trouver ces biens par eux-mêmes ou par l'intermédiaire d'une place de marché immobilière en ligne telle que LoopNet, Zillowet Redfin.
Il existe essentiellement quatre types de biens immobiliers :
Immobilier résidentiel.
Les biens résidentiels sont des biens immobiliers qui ont été aménagés ou zonés pour l'habitation, tels que les maisons individuelles, les appartements ou les parcs de maisons mobiles. Il existe également des appartements en copropriété, des maisons en rangée, des duplex, des triplex, des quadplex, des maisons de grande valeur, des maisons multigénérationnelles et des maisons de vacances.
Les biens immobiliers résidentiels sont destinés à un usage non professionnel, le plus souvent pour fournir un logement à des particuliers et à des familles.
Immobilier commercial.
L'immobilier commercial est axé sur l'entreprise, ce qui signifie que le propriétaire du bien l'utilise pour des objectifs professionnels spécifiques. Le propriétaire s'attend à un certain retour sur investissement.
Vous pouvez acheter un immeuble de bureaux, un immeuble d'appartements ou même une devanture commerciale abritant divers magasins de détail.
Les immeubles d'habitation sont souvent considérés comme des immeubles commerciaux, même s'ils sont utilisés comme résidences. Cela s'explique par le fait qu'ils sont détenus pour produire des revenus. Il s'agit donc d'une vaste catégorie qui couvre presque tous les types de biens immobiliers, à l'exception des maisons.
En règle générale, tout ce qui est loué à une entreprise et tout immeuble résidentiel comportant plus de quatre logements est considéré comme commercial.
L'investissement dans l'immobilier commercial est complexe et nécessite un capital initial important. Vous devez également disposer d'un système fiable pour pouvoir tout gérer (personnel d'entretien, comptabilité, gestionnaires de biens, etc.)
Immobilier industriel.
L'immobilier industriel comprend tous les terrains et bâtiments utilisés ou adaptés à des activités industrielles.
Il s'agit d'un terme générique pour la fabrication, la production, l'assemblage, l'entreposage, la recherche, l'entreposage léger, la distribution et certains besoins connexes des bureaux pour les biens tangibles plutôt que pour les utilisateurs liés aux services.
Terre.
L'investissement foncier (c'est-à-dire l'achat et la vente de terrains non bâtis) représente une opportunité considérable à laquelle la majorité des investisseurs ne prêtent pas attention.
Ce type d'immobilier est un moyen extrêmement lucratif et peu risqué de se constituer un patrimoine sérieux à partir de l'immobilier. Il comprend les terrains vacants, les fermes en activité et les ranchs, moins les bâtiments et l'équipement.
4 façons pour les investisseurs immobiliers de gagner de l'argent
Quel que soit le type de bien que vous possédez, vous pouvez tirer un bénéfice monétaire d'un bien d'investissement de quatre manières principales : revenu de trésorerie, appréciation, avantages fiscaux et effet de levier.
1. Flux de trésorerie Revenu.
Le propriétaire d'une maison individuelle, d'un appartement, d'une maison de ville, d'un immeuble collectif, d'un bâtiment commercial, d'un bien immobilier financé par le crowdfunding ou d'un bien immobilier industriel peut générer des revenus locatifs en louant tout ou partie d'un bâtiment ou d'une unité à un locataire.
De nombreuses personnes qui investissent dans l'immobilier choisissent de louer des locaux à des locataires parce que cela leur permet d'obtenir des revenus réguliers, prévisibles et constants. Cela est particulièrement vrai si vous vous trouvez sur un marché immobilier stable. Veillez à vérifier les taux d'inoccupation locaux pour le type de bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir.
Certains choisissent d'empocher l'argent des loyers et de s'occuper eux-mêmes de la maintenance et de l'entretien du bien, tandis que d'autres font appel à une société de gestion immobilière qui reçoit une partie des bénéfices en échange de services de gestion immobilière. En moyenne, vous pouvez supposer qu'un gestionnaire immobilier vous coûtera 10% de votre loyer brut, pour les locataires de longue durée.
2. Appréciation.
Sur certains marchés immobiliers où les coûts de l'immobilier sont à la hausse, les propriétaires peuvent gagner de l'argent simplement en achetant et en conservant le bien.
L'augmentation de la valeur d'un bien immobilier au fil du temps est appelée plus-value et se traduit par un profit pour le propriétaire lorsqu'il décide de vendre. Cette méthode de profit est idéale pour les personnes qui recherchent un investissement à long terme sur un marché où les prix de l'immobilier augmentent régulièrement.
Une stratégie d'achat et de conservation à long terme est presque toujours un bon choix, étant donné qu'à long terme les prix de l'immobilier se sont presque toujours appréciés.
3. Avantages fiscaux.
L'une des considérations les plus importantes pour les investisseurs immobiliers, que la plupart des débutants ne prennent pas en compte, est la avantages fiscaux. En tant qu'investisseur immobilier, vous êtes propriétaire d'une entreprise. En tant que propriétaire d'entreprise, vous bénéficiez de déductions fiscales. Cela comprend les améliorations apportées à la propriété, les frais de déplacement, le bureau à domicile, les fournitures nécessaires au nettoyage et à l'entretien, et ainsi de suite.
MAIS, de loin, la chose la plus sexy dans l'investissement immobilier est l'amortissement. L'amortissement est un pot d'or magique au bout d'un arc-en-ciel scintillant que chaque investisseur peut récupérer à la fin de l'année fiscale. En termes simples, l'amortissement est une déduction de l'impôt sur le revenu qui permet à un contribuable de récupérer le coût ou une autre base de certains biens mis en service par l'investisseur.
L'amortissement est en fait une déduction non monétaire qui réduit le revenu imposable de l'investisseur. De nombreux investisseurs parlent de dépenses "fantômes" parce qu'ils ne font pas de chèque en réalité. C'est simplement l'IRS qui leur permet de bénéficier d'une déduction fiscale sur la base de la diminution perçue de la valeur du bien immobilier.
L'amortissement immobilier suppose que le bien locatif se dégrade réellement au fil du temps en raison de l'usure. Or, nous savons tous que ce n'est généralement pas le cas. Peu d'autres types d'investissements offrent des déductions d'amortissement comparables. En raison de l'amortissement immobilier, l'investisseur peut en fait disposer d'un revenu mensuel provenant du bien, mais il peut enregistrer une perte fiscale.
4. L'effet de levier.
Lorsque vous utilisez l'effet de levier, vous empruntez de l'argent pour financer un investissement immobilier. Le moyen le plus courant d'utiliser l'effet de levier dans l'immobilier est de contracter un prêt hypothécaire. L'effet de levier consiste à utiliser son propre argent pour financer l'acquisition de l'opération.
Dans la plupart des cas, un acompte de 20% (et un bon historique de crédit) vous permet d'obtenir 100% de la propriété et de la maison que vous souhaitez. Certains programmes hypothécaires peuvent même vous permettre de verser un acompte inférieur.
Comment investir dans l'immobilier ?
Investir dans l'immobilier résidentiel.
Investir dans des biens immobiliers résidentiels consiste à acheter une maison dans l'intention de générer des revenus locatifs. Cette approche est depuis longtemps une stratégie d'investissement populaire, principalement en raison des revenus mensuels presque garantis qu'elle produit.
La gestion d'un bien immobilier résidentiel est généralement plus facile que celle d'un immeuble commercial, ce qui en fait une option intéressante pour les investisseurs. Les revenus locatifs générés par les propriétés résidentielles peuvent constituer une source stable et fiable de revenus passifs, ce qui en fait une option idéale pour ceux qui cherchent à compléter leurs revenus ou à se constituer un patrimoine à long terme par le biais de l'investissement immobilier.
Réparer et retourner.
L'investissement dans l'immobilier résidentiel ne se limite pas aux biens locatifs. Une autre stratégie courante est connue sous le nom de "flipping", qui consiste à acheter un bien à un prix inférieur, à y apporter des améliorations, puis à le revendre dans un court laps de temps. En général, ce délai varie de quelques mois à un an.
Contrairement aux investisseurs en immobilier locatif, les "flippers" n'ont pas l'intention de conserver le bien pendant une longue période ou de générer des revenus locatifs. Les bénéfices potentiels de l'achat d'un logement peuvent être considérables, mais il s'agit également d'une entreprise à haut risque. Le succès dépend de la question de savoir si le coût des améliorations est supérieur à la valeur de revente du bien.
L'achat d'un bien immobilier nécessite des compétences en matière d'immobilier et d'amélioration de l'habitat. Même une opération rentable peut sembler être une perte d'argent pendant une longue période. C'est pourquoi la patience est la clé de la réussite de ce modèle d'entreprise.
Investir dans l'immobilier commercial.
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier au-delà de l'immobilier résidentiel, l'immobilier commercial peut être une option intéressante. Les propriétés commerciales comprennent les immeubles de vente au détail, les immeubles de bureaux et d'autres structures conçues à des fins commerciales. Toutefois, ce type d'investissement s'accompagne d'un prix plus élevé, de sorte que vous devrez peut-être envisager de vous associer à d'autres personnes pour financer la propriété.
En tant que propriétaire ou copropriétaire d'un bien immobilier commercial, vous pouvez le louer à des entreprises ayant besoin d'espace. Il s'agit d'un investissement à la fois risqué et rentable. D'une part, les revenus tirés de la location d'espaces à des entreprises sont généralement plus élevés que ceux tirés de propriétés résidentielles. D'autre part, la valeur des biens immobiliers commerciaux peut être plus volatile et dépendre de la conjoncture économique.
Une autre différence essentielle entre les propriétés commerciales et résidentielles est que les baux commerciaux ont généralement des durées plus longues que les baux résidentiels. Cela offre une plus grande stabilité au propriétaire, car les entreprises sont plus susceptibles de rester dans l'espace pendant une période prolongée.
Investir dans les FPI.
Les sociétés de placement immobilier (FPI) offrent un moyen d'investir dans l'immobilier sans les responsabilités et les risques traditionnels liés à la possession de biens physiques. Souvent comparées à des fonds communs de placement, les FPI sont des sociétés qui possèdent et gèrent des biens immobiliers commerciaux tels que des immeubles de bureaux, des espaces commerciaux, des appartements et des hôtels.
Les investisseurs peuvent acheter des parts du FPI et recevoir un revenu passif sous forme de dividendes en fonction de la performance des investissements du FPI. La propriété des biens immobiliers appartient au FPI, qui partage les bénéfices avec les investisseurs en échange de leur investissement.
Cette stratégie d'investissement est idéale pour les personnes qui souhaitent se lancer dans l'investissement immobilier mais qui ne disposent pas d'un capital important pour acheter des biens d'investissement ni du temps et des ressources nécessaires pour les gérer. Les FPI permettent aux investisseurs de tirer des revenus passifs de l'immobilier sans avoir à s'occuper des locataires, de la gestion des biens et des autres responsabilités liées à la possession d'un bien immobilier.
Un autre avantage de l'investissement dans les FPI est qu'elles possèdent généralement plusieurs biens d'investissement, ce qui signifie que les investisseurs peuvent disposer d'un portefeuille immobilier diversifié avec un minimum d'efforts. Dans l'ensemble, les FPI offrent un moyen pratique et peu risqué d'investir dans l'immobilier, ce qui en fait un choix populaire tant pour les investisseurs débutants que pour les investisseurs expérimentés.
Investir dans l'immobilier en ligne.
Enfin, n'oubliez pas les nouvelles sociétés qui aident les investisseurs à se lancer dans l'immobilier sans se salir les mains.
Des sites web comme Fundrise et L'immobilier à la loupe vous permettent d'investir dans des biens immobiliers commerciaux ou résidentiels et de recevoir en retour des distributions de flux de trésorerie. L'investissement dans ces sites web est similaire à l'investissement dans les FPI.
Les liquidités que vous investissez peuvent également être utilisées pour acheter des biens immobiliers résidentiels, des biens immobiliers commerciaux, des immeubles d'habitation, etc. En outre, vous bénéficiez de dividendes et de distributions, ainsi que d'une appréciation à long terme des biens que vous "possédez".
Bien qu'aucune des deux entreprises n'existe depuis longtemps, elles affichent toutes deux de bonnes performances jusqu'à présent. Collecte de fonds a rapporté en moyenne 11,4% sur les dollars investis en 2017 nets de frais et 9,11% en 2018 après tout, et il n'est pas nécessaire d'être un investisseur accrédité pour ouvrir un compte.
Louez votre espace libre sur Airbnb.
Louer votre espace libre sur Airbnb peut être un excellent moyen de gagner un revenu supplémentaire, surtout si vous vivez dans une destination touristique populaire ou dans une ville où la demande de locations de courte durée est élevée.
Airbnb est une plateforme qui permet aux propriétaires de mettre en location leur bien, qu'il s'agisse d'une chambre d'amis, d'un appartement ou même d'une maison entière.
Le processus d'inscription de votre espace sur Airbnb est relativement simple et peut être effectué via leur site web ou leur application mobile. Une fois que votre annonce est en ligne, les hôtes potentiels peuvent consulter et réserver votre espace, et vous pouvez communiquer avec eux directement via la plateforme Airbnb.
L'un des avantages de la location de votre espace libre sur Airbnb est que vous avez la possibilité de fixer vos propres tarifs, vos disponibilités et votre règlement intérieur. Vous avez également la possibilité de filtrer les invités et de choisir qui séjourne dans votre espace.
N'oubliez pas que la location de votre espace peut avoir des implications juridiques et fiscales. Il est donc important de vous renseigner sur les réglementations locales et de vous y conformer. En outre, vous devrez peut-être souscrire une assurance pour vous protéger, vous et votre propriété.
Dans l'ensemble, la location de votre espace libre sur Airbnb peut être un excellent moyen de gagner un revenu supplémentaire, mais il est important d'être conscient des risques potentiels et des responsabilités qui en découlent.
FAQ sur l'immobilier.
Pourquoi un prêt à taux zéro est-il plus avantageux pour un bien d'investissement ?
Les prêts d'investissement à intérêt unique sont un moyen pour les investisseurs immobiliers de maintenir les coûts à un niveau bas. Sans avoir à rembourser le capital. Cela signifie qu'à l'échéance de l'hypothèque, vous serez toujours redevable du montant du capital emprunté à l'origine.
Les mensualités d'un prêt à taux zéro sont moins élevées que celles d'un prêt à taux d'intérêt majoré. Cela permet aux investisseurs de maximiser les flux de trésorerie tout en continuant à bénéficier de la croissance du capital.
Qu'est-ce que le refinancement dans l'immobilier ?
Le refinancement consiste à rembourser le premier prêt et à obtenir un nouveau prêt pour votre bien d'investissement sur la base du nouveau revenu net d'exploitation. Il s'agit d'un excellent moyen pour les investisseurs de gagner de l'argent avec leurs biens immobiliers, car ils pourront retirer de l'argent de l'opération sans payer d'impôts (un événement non imposable).
Quels sont les types de prêts pour l'investissement immobilier ?
Il existe essentiellement 6 types de prêts pour les biens d'investissement dans l'immobilier :
- Prêts hypothécaires conventionnels pour les immeubles de placement
- Prêts d'argent dur pour les biens d'investissement
- Prêts de fonds privés pour les immeubles de placement
- Prêts à taux fixe et à taux variable pour les immeubles de placement
- Prêts au logement pour les biens d'investissement
- Prêts à l'investissement commercial
Dernières réflexions
L'investissement immobilier peut être un moyen lucratif d'accroître votre patrimoine et d'atteindre l'indépendance financière. En prenant le temps de vous informer sur les différentes stratégies d'investissement et en travaillant avec des professionnels qualifiés, vous pouvez minimiser vos risques et maximiser vos revenus.
N'oubliez pas de commencer par un plan clair, de vous concentrer sur des biens ou des marchés que vous connaissez bien et de faire preuve d'une grande diligence avant de prendre toute décision d'investissement. Avec de la patience et de la persévérance, vous pouvez atteindre vos objectifs financiers grâce à l'investissement immobilier.