您是否已准备好投身房地产投资，但却不知从何入手？投资房地产可以是一项利润丰厚、回报丰厚的事业，但它需要周密的计划和对市场的扎实了解。作为初学者，要掌握各种投资选择、融资策略和法律要求，可能会令人望而生畏。
不过，只要有正确的指导和学习意愿，您就能做出明智的投资决策，并获得长期回报。本文旨在为初学者全面介绍房地产投资。我们将介绍房地产投资的基础知识，包括不同类型的房产、融资方案和投资策略。
我们还将探讨投资房地产的利弊，以及应避免的常见错误。本文结束时，您将清楚地了解如何投资房地产以及开始投资需要采取哪些步骤。
无论您是想积累财富、获得被动收入，还是只是想使您的投资组合多样化，房地产都是一笔宝贵的资产。
因此，如果你已经准备好迈出通过房地产投资实现财务自由的第一步，那就让我们一起开始吧！
目录
房地产投资基础知识
从根本上说，房地产投资是一种通过出租、炒卖或拥有住宅、工业或商业地产或地块来赚钱的方法。一些投资者可能会自己寻找这些房产，或者通过使用在线房地产市场，如 LoopNet, Zillow和 Redfin。
房地产基本上有四种类型：
住宅房地产。
住宅地产是指已开发或划定用于居住的房地产，如独栋房屋、公寓或活动房屋园区。此外，还有公寓、联排别墅、双拼别墅、三层别墅、四层别墅、高价值住宅、多代同堂住宅和度假住宅。
住宅房产用于非商业用途，最常见的用途是为个人和家庭提供居住的房屋。
商业房地产。
商业地产是以商业为重点的，这意味着房产所有者将房产用于特定的商业目的。业主期望从投资中获得一定的回报。
您可以购买办公楼、公寓楼，甚至是容纳各种零售商店的商业店面。
公寓楼虽然用于居住，但通常被视为商业建筑。这是因为它们是用来产生收入的。因此，这是一个广泛的类别，几乎涵盖了除住宅以外的所有房地产。
经验法则是，任何出租给企业的建筑，以及内部有 4 个以上单元的住宅建筑，都被归类为商业建筑。
商业地产投资非常复杂，需要大量的前期资金，您还需要有一个可靠的系统来管理这一切（维修工、会计、物业经理等）。
工业房地产。
工业房地产包括所有用于或适合工业活动的土地和建筑物。
它是制造、生产、装配、仓储、研究、轻型仓储、配送以及有形商品的一些相关办公需求的总称，而不是与服务相关的用户。
土地
土地投资（没错，就是买卖空置土地）是一个巨大的机会，但大多数投资者并没有注意到这一点。
这类房地产包括空地、农场和牧场，但不包括建筑物和设备，是一种利润丰厚、风险极低的房地产致富方式。
房地产投资者赚钱的 4 种方法
无论您拥有哪种类型的房产，您都可以通过以下四种主要方式从投资房产中获得经济收益：现金流收入、升值、税收优惠和杠杆作用。
1.现金流收入。
独户住宅、公寓、联排别墅、多户房产、商业建筑、集资房地产或工业房地产的业主可以通过将建筑物或单元的全部或部分出租给租户来获得租金收入。
许多投资房地产的人都会选择向租户出租空间，因为这可以提供稳定、可预测和持续的收入来源。如果你所处的房地产市场稳定，情况尤其如此。请务必查看您想投资的房地产类型在当地的空置率。
有些人选择将赚到的租金收入囊中，自己负责物业的维护和保养，有些人则聘请物业管理公司，从物业管理服务中获取部分利润。平均而言，如果是长期租房者，您可以假设物业管理人的费用为总租金的 10%。
2.欣赏。
在某些房地产市场，物业成本呈上升趋势，业主只需购买和持有物业就能赚钱。
房产随着时间推移而增加的价值被称为升值，当房产所有者决定出售房产时，它将转化为房产所有者的利润。这种获利方式非常适合在房地产价格稳步上涨的市场中寻求长期投资的人。
从长期来看，房地产价格几乎总是在升值，因此长期购买和持有策略几乎总是一个不错的选择。
3.税收优惠。
对于大多数新手来说，房地产投资者最重要的考虑因素之一是 税收优惠.作为房地产投资者，您是企业主。作为企业主，您可以减税。这包括房产的任何升级、差旅费、家庭办公室、清洁和维护所需的用品等等。
但是！到目前为止，投资房地产最性感的地方就是折旧。折旧是闪闪发光的彩虹尽头的一罐神奇的金子，每个投资者都可以在纳税年度结束时领取。简单地说，折旧是一种所得税减免，允许纳税人收回投资人投入使用的某些财产的成本或其他基础。
折旧实际上是一种非现金扣除，可以减少投资者的应纳税收入。许多投资者将其称为 "幽灵 "支出，因为他们实际上并没有开支票。这只是美国国税局允许他们根据认为的房地产价值下降情况进行减税。
房地产折旧的假设条件是，随着时间的推移，出租房产确实会因磨损而下降。但我们都知道，情况通常并非如此。没有多少其他类型的投资可以提供类似的折旧扣除。由于房地产折旧，投资者实际上可能每月都有收入，但可能会出现税收损失。
4.杠杆作用。
当你利用杠杆作用时，你就是在借钱为房地产投资融资。房地产最常见的杠杆手段是抵押贷款。
在大多数情况下，20% 的首付（以及良好的信用记录）可以让您获得 100% 的房产和房子。有些抵押贷款计划甚至允许您支付更少的首付。
如何投资房地产？
投资住宅房地产。
住宅物业投资是指购买房屋以获取租金收入。长期以来，这种方法一直是一种流行的投资策略，主要是因为它几乎可以保证每月产生收入。
一般来说，管理住宅物业比管理商业楼宇更容易，因此住宅物业对投资者来说很有吸引力。住宅物业产生的租金收入可以提供稳定可靠的被动收入来源，是那些希望通过房地产投资来补充收入或积累长期财富的人的理想选择。
修复与翻转
住宅房地产投资并不仅限于出租物业。另一种常见的策略被称为 "炒房"，即以较低的价格购买房产，进行装修，然后在短时间内出售。一般来说，时间范围从几个月到一年不等。
与租赁房产投资者不同，炒房者并不打算长期持有房产或产生租金收入。炒房的潜在利润可能非常可观，但同时也是一项高风险的投资。成功与否取决于装修成本是否超过房产的转售价值。
炒房需要房地产和房屋装修两方面的专业知识。即使是利润丰厚的翻转，在很长一段时间内也可能看起来像个赔钱货。因此，耐心是这种商业模式取得成功的关键。
投资商业地产。
如果您对房地产投资感兴趣，而不仅仅局限于住宅物业，那么商业物业可能是一个引人注目的选择。商业地产包括零售楼、办公楼和其他为商业目的而设计的建筑。不过，这类投资的标价较高，因此您可能需要考虑与他人合作为房产融资。
作为商业地产的所有者或部分所有者，您可以将其出租给需要空间的企业。这可能是一项高风险、高回报的投资。一方面，向企业出租空间的收入通常高于住宅物业。另一方面，商业地产的价值可能更不稳定，并取决于经济状况。
商业地产与住宅地产的另一个主要区别是，商业租赁协议的期限通常长于住宅租赁协议。这为物业所有者提供了更大的稳定性，因为这意味着企业更有可能长期在该空间内经营。
投资房地产投资信托基金。
房地产投资信托基金（REITs）提供了一种投资房地产的方式，而无需承担拥有实物房产所带来的传统责任和风险。房地产投资信托基金通常被比作共同基金，是拥有和管理办公楼、零售空间、公寓和酒店等商业房地产物业的公司。
投资者可以购买房地产投资信托基金的股票，并根据房地产投资信托基金的投资业绩，以分红的形式获得被动收入。房地产本身的所有权属于房地产投资信托基金，它与投资者分享利润，以换取投资者的投资。
这种投资策略非常适合那些想进入房地产投资行业，但没有大量资金购买投资房产，也没有时间和资源来管理房产的个人。房地产投资信托基金为投资者提供了一个从房地产中赚取被动收入的机会，而无需处理租户、物业管理等麻烦事，也无需承担拥有实物房产所带来的其他责任。
投资房地产投资信托基金的另一个好处是，它们通常拥有多个投资物业，这意味着投资者可以以最小的投入获得多样化的房地产投资组合。总之，房地产投资信托基金提供了一种方便、低风险的房地产投资方式，因此，无论是新手还是有经验的投资者，都会选择这种投资方式。
在线投资房地产。
最后但并非最不重要的一点是，不要忘记所有帮助投资者在不弄脏手的情况下参与房地产的新公司。
网站，如 Fundrise 和 房地产大亨 让您可以投资商业或住宅房地产投资，并获得现金流分配回报。投资这些网站与投资房地产投资信托类似。
您投资的现金还可用于购买住宅、商业地产、公寓楼等。此外，您还可以获得股息和分红，以及您 "拥有 "的房产的长期增值。
虽然两家公司成立的时间都不长，但迄今为止都表现不俗。 筹款 2017 年扣除费用后的平均投资回报率为 11.4%，2018 年为 9.11%，而且你不需要是经认可的投资者就可以开户。
在 Airbnb 上出租你的闲置空间。
在 Airbnb 上出租闲置空间是赚取额外收入的好方法，尤其是如果你居住在热门旅游目的地或短租需求量大的城市。
Airbnb 是一个允许房主将自己的房产（如空闲房间、公寓，甚至整栋房子）挂牌出租给旅行者的平台。
在 Airbnb 上列出您的空间的过程相对简单，可通过其网站或移动应用程序完成。一旦您的列表上线，潜在客人就可以浏览和预订您的空间，您也可以直接通过 Airbnb 平台与他们沟通。
在 Airbnb 上出租空余空间的好处之一是，你可以灵活地设定自己的价格、空房情况和房屋规则。您还可以筛选客人，选择入住者。
请记住，出租您的空间可能会涉及法律和税务问题，因此必须研究并遵守任何当地法规。此外，您可能需要购买保险来保护自己和财产。
总之，在 Airbnb 上出租闲置空间是赚取额外收入的好方法，但必须意识到其中的潜在风险和责任。
房地产常见问题。
为什么只付息贷款更适合投资房产？
只付利息的投资贷款是房地产投资者降低成本的一种方式。无需偿还本金。这意味着，当抵押贷款到期时，您仍将拖欠最初借贷的本金。
只付利息贷款的月还款额低于本金加利息贷款。这有助于投资者最大限度地利用现金流，同时继续从资本增长中获益。
什么是房地产再融资？
再融资是指在偿还第一笔贷款后，根据新的净收入为投资房产申请新的贷款。这是投资者利用房地产赚钱的好方法，因为他们可以在不缴税的情况下从交易中获得资金（非应税事件）。
房地产投资贷款有哪些类型？
房地产投资贷款基本上有 6 种常见类型：
- 投资性房地产常规抵押贷款
- 投资性房地产硬通货贷款
- 用于投资房地产的私人资金贷款
- 投资房产的固定和翻转贷款
- 投资房产的房屋净值贷款
- 商业投资物业贷款
最后的想法
房地产投资是实现财富增长和经济独立的一个有利可图的途径。通过花时间学习不同的投资策略，并与合格的专业人士合作，您可以将风险降到最低，将收益最大化。
请记住，在做出任何投资决定之前，首先要有一个明确的计划，重点关注您所熟悉的房产或市场，并进行全面的尽职调查。只要有耐心和毅力，你就能通过房地产投资的力量实现自己的财务目标。